Hur man köper fastigheter i Portugal som utlänning

Portugal upptar den västra delen av Iberiska halvön och är medlem i Europeiska unionen, vilket gör det till ett av dess 27 länder. Det är också en del av Eurozonens nationer.

Landets territorier inkluderar:

• fastlandet;
• ögrupperna Madeira och Azorerna i Atlanten.

Portugal är organiserat i 18 distrikt på fastlandet och två autonoma regioner, Madeira och Azorerna, var och en med sin egen unika karaktär och autonomi.

Med en befolkning på över 10 miljoner människor år 2024 gör Portugals rika kulturarv och varierade landskap det till en fascinerande plats för investerare och de som söker nya horisonter.

Befolkningsfördelning över Portugals regioner (skala 1-100)

Varför investera i Portugal?

Landet har över 1 793 kilometer kustlinje och njuter av en generös mängd solsken under hela året, särskilt i regioner som Algarve, som är känd för att ha över 300 soliga dagar per år.

Som det fjärde mest besökta landet i Europa upplevde Portugal en enastående turismboom år 2023, vilket markerade det som det bästa året för turism i landets historia. Nationen välkomnade över 30 miljoner besökare, genererade cirka €25 miljarder ($26,8 miljarder) i turismintäkter (källa: Governo de Portugal).

Turismen spelar en vital roll i Portugals ekonomi och bidrar med 8,1 % av BNP och har en betydande inverkan på byggindustrin.

Den portugisiska fastighetsmarknaden förväntas förbli stark under hela 2024, med fortsatt hög efterfrågan i populära regioner som Lissabon, Porto och Algarve, samt ett ökande intresse för lugnare, naturanslutna områden som Alentejo.

Trots vissa globala ekonomiska osäkerheter stärks Portugals marknad av sin stabila politiska och ekonomiska miljö, vilket fortsätter att locka både inhemsk och internationell investerare.

Tillgången på nya bostäder förblir begränsad, vilket, i kombination med fortsatt efterfrågan, särskilt i eftertraktade lägenheter, sannolikt kommer att hålla fastighetspriserna stabila (källa: Roca Estate).

Marknaden ser en förskjutning mot egenskaper som erbjuder en blandning av estetiskt tilltalande och funktionellt värde, i linje med globala trender mot hållbarhet och miljövänlighet.

Genomsnittskostnad för att köpa fastighet i Portugal

Från och med 2024 visar fastighetsmarknaden i Portugal ett varierat prisintervall över sina mest eftertraktade områden och städer, vilket återspeglar varje plats olika attraktionskraft för både inhemska och internationella köpare.

Även om dessa siffror ger en överblick över den aktuella marknaden kan fastighetspriser i Portugal variera betydligt beroende på exakt plats, fastighetstyp och marknadsförhållanden.

Du kan enkelt följa de senaste trenderna och prisutvecklingarna på vår dedikerade sida:

Ja, utlänningar kan relativt enkelt köpa fastigheter i Portugal. Processen är ganska enkel och skiljer sig inte i stor utsträckning från den för portugisiska medborgare.

Utländska medborgare måste skaffa ett portugisiskt skattnummer (Número de Identificação Fiscal, NIF) från den portugisiska skattemyndigheten. Detta krävs för alla finansiella och juridiska transaktioner i Portugal, inklusive fastighetsköp.

Portugals natursköna landskap och rika kultur erbjuder ett varierat utbud av regioner för investeringar och boende, var och en med sin egen distinkta charm.

Populära regioner för investeringar och boende

• Algarve: Känd för sina fantastiska stränder, golfresorter och soliga klimat, är Algarve en favorit bland pensionärer och semesterfirare.
• Lissabon: Som Portugals huvudstad och största stad erbjuder Lissabon en livlig mix av traditionell charm och moderna bekvämligheter, vilket lockar både unga yrkesverksamma och familjer.
• Porto: Känt för sin rika historia, portvin och distinkta arkitektur blir Porto alltmer populärt för sin kulturella livlighet och robusta fastighetsmarknad.
• Madeira: Berömd för sina grönskande landskap, milda klimat och utomhusaktiviteter, är Madeira idealisk för dem som söker en fridfull livsstil.
• Silverkusten: Silverkusten sträcker sig från Lissabon till Porto och erbjuder ett mindre trångt alternativ till Algarve med sina vackra stränder, golfbanor och traditionella städer.
• Alentejo: Känt för sina böljande slätter och vingårdar, är Alentejo perfekt för dem som vill fly till en lugnare, mer avslappnad livsstil.

1. Forskning och planering

Avgör om fastigheten är för investering, flytt, semester eller pension. Ställ in en budget som inkluderar köpkostnader (som skatter och juridiska avgifter) och löpande kostnader (såsom underhåll och fastighetsskatter).

2. Skaffa ett portugisiskt skattnummer (NIF)

NIF är avgörande för olika transaktioner i Portugal, inklusive köp av fastigheter, öppnande av bankkonto, etablering av verkställighetstjänster och inlämning av skatter.

Om du inte bor i Portugal kan du auktorisera en representant att hantera processen å dina vägnar. Denna representant måste vara bosatt i Portugal och kan vara en advokat eller skatterådgivare.

Du behöver:

• Ett pass eller giltigt ID;
• Adressbevis: detta kan vara en nylig faktura från ett företag som tillhandahåller tjänster eller ett dokument utfärdat av regeringen som visar din bostadsadress i ditt hemland;
• Fullmakt: om du använder en representant kan ett fullmaktsdokument krävas.

För att lämna in ansökan måste du eller din representant besöka en lokal skattemyndighet (Finanças) i Portugal. Vissa kontor kan kräva en tidsbokning, vilket kan göras online. Det är vanligtvis inga avgifter för att skaffa en NIF.

NIF utfärdas vanligtvis omedelbart under ditt besök på skattekontoret eller strax därefter.

3. Öppna ett portugisiskt bankkonto

Att öppna ett bankkonto i Portugal är enkelt och kan göras även som icke-bosatt.

Du behöver:

• Ett pass eller giltigt ID;
• Portugisisk NIF;
• Adressbevis;
• Bevis på anställning eller inkomst.

4. Börja söka efter fastigheter

Utforska online-annonser på Properstar för att hitta fastigheter till salu i ditt intresseområde. Du kan dra nytta av våra avancerade filter och till och med rita ditt föredragna område på kartan.

Överväg att anlita en fastighetsmäklare för bättre insikter på marknaden och hjälp att hitta fastigheter som uppfyller dina kriterier och budget.

5. Hitta rätt fastighetsmäklare

Den rätta fastighetsmäklaren kan ge insikter om den lokala marknaden, hjälpa till att hitta egendomar som uppfyller dina kriterier och navigera förhandlingsprocessen.

Så här ser du till att du väljer den bästa professionella för dina behov:

• Lokal expertis: Let efter mäklare med en djup förståelse för det område du är intresserad av. De bör vara kunniga om lokala fastighetstrender, priser och de unika aspekterna av samhället.
• Språkkunskaper: Om du inte talar flytande portugisiska är det viktigt att hitta en mäklare som kan kommunicera effektivt på ditt språk. De kommer att fungera som din länk till säljare, advokater och andra parter som är involverade i processen.
• Erfarenhet och kvalifikationer: Kontrollera mäklarens erfarenhet och kvalifikationer. De bör ha en gedigen erfarenhet av att hjälpa utländska köpare och vara registrerade hos en erkänd fastighetsförening i Portugal.

Du kan använda Properstars agent-sökfunktion för att hitta välrenommerade lokala fastighetsmäklare. Vår plattform ger tillgång till ett brett nätverk av professionella som har granskats för sin expertis och tillförlitlighet, vilket gör det enklare att hitta någon som uppfyller dina specifika behov.

6. Utför fastighetsvisningar

Besök potentiella fastigheter för att bedöma deras skick, läge och lämplighet.

7. Lagliga kontroller och due diligence

Fastighetsregistret (Conservatória do Registo Predial) är avgörande för att verifiera fastighetens juridiska status, säkerställa att den är fri från skulder, belastningar eller embargo och att säljaren har rätt att sälja. Detta kan göras genom att begära en certidão permanente från Fastighetsregistret.

Se till att fastigheten följer lokala zon- och stadsplaneringslagar. Detta är särskilt viktigt för nybyggen eller lantliga fastigheter, där det kan finnas restriktioner.

Även om det inte är ett lagligt krav rekommenderas det starkt att genomföra en fastighetssyn för att kontrollera fastighetens fysiska skick. Detta kan avslöja potentiella problem med byggnadens struktur, anläggningar eller mark.

8. Gör ett erbjudande

Med hjälp av din fastighetsmäklare, gör ett erbjudande om fastigheten. Om det accepteras går du vidare till kontraktsstadiet.

9. Underteckna förhandsavtalet (Contrato-promessa de compra e venda)

Detta förhandsavtal mellan köpare och säljare (contrato-promessa de compra e venda) säkrar köpet och innefattar vanligtvis en handpenning från köparen (vanligtvis 10% av köpeskillingen). Det specificerar försäljningens villkor och förpliktar båda parter till transaktionen.

Om köparen drar sig ur förlorar de handpenningen. Om säljaren drar sig ur måste de betala tillbaka dubbelt så mycket som handpenningen.

10. Avsluta lånearrangemang (vid behov)

Slutför villkoren med din bank om du finansierar köpet genom ett bolån.

11. Underteckna köpebrevet (Escritura de Compra e Venda)

Det sista steget är att underteckna köpebrevet (escritura de compra e venda) inför en notarie, vilket överför ägandeskapet. Köparen måste betala det återstående köpeskillingen samt alla tillhörande skatter och avgifter vid denna tidpunkt.

Båda parter måste visa sin identifikation, NIF, bevis på handpenningens betalning och eventuella detaljer om lånet, om det är tillämpligt.

12. Registrera fastigheten

Efter att köpebrevet har undertecknats måste den nya ägaren registrera fastigheten på det lokala fastighetsregistret. Detta steg är avgörande för juridiskt skydd.

13. Betala tillhörande skatter och avgifter

Köpare är ansvariga för att betala fastighetsskatt (IMT) för omsättning av fastigheter eller moms (IVA) för nya fastigheter, plus stämpelskatt, notarieavgifter och registreringsavgifter. Beroende på regionen kan den totala kostnaden vara mellan 6% och 8% av köpeskillingen.

Skatter för nya fastigheter

Skatter för omsättningsfastigheter

Ytterligare kostnader

På grund av processens komplexitet rekommenderas det att anlita en advokat specialiserad på portugisisk fastighetslagstiftning. De kan hantera juridiska kontroller, förhandlingar och pappersarbete och säkerställa att dina rättigheter skyddas under köpet.

Några värdefulla resurser för officiell information inkluderar:

• Portugals justitieministerium: För information om NIF-ansökningsförfaranden för utlänningar.
• Conservatória do Registo Predial (fastighetsregistret): För kontroller av fastighetens juridiska status.
• Autoridade Tributária (portugisiska skattemyndigheten): För detaljer om skatter relaterade till fastighetstransaktioner.
• Instituto dos Registos e do Notariado: Erbjuder insikter i fastighetsregistreringsprocessen.

14. Överför nyttigheter

Överför nyttigheter till ditt namn och ställ in lokala tjänster.

Många portugisiska banker som Millennium BCP, Banco BPI och Caixa Geral de Depósitos erbjuder bostadslån till utlänningar, även om villkoren kan skilja sig från de som erbjuds till boende.

Även räntorna för bostadslån i Portugal varierar, med vissa banker som erbjuder konkurrenskraftiga satser för icke-boende. Till exempel annonserar Caixa Geral de Depósitos räntor runt 3.95%, medan Banco BPI har varit känt för att erbjuda en effektiv ränta på 3.25% för sina kunder. Dessa satser kan ändras och beror på flera faktorer, inklusive bankens villkor och din ekonomiska historia.

Hur man får ett bostadslån

För att ansöka behöver du vanligtvis ett giltigt pass, inkomstbevis, senaste bankutdrag, en kreditrapport från ditt bosättningsland, bevis på din primära bostad och bevis på insättning. De flesta portugisiska banker accepterar dokument på engelska.

Det första steget innebär att kontakta banker för förhandsbud om bostadslån, som ger en översikt över möjliga lånebelopp och räntor.

Se till att all nödvändig dokumentation för fastigheten är komplett och aktuell, inklusive fastighetsdokument och energicertifikat.

När bostadslånet är sanktionerat tar banken vanligtvis hand om större delen av de juridiska och administrativa procedurerna.

Särskilda överväganden för icke-boende

Icke-boende kan vanligtvis säkra bostadslån som täcker upp till 80% av fastighetens försäljningspris eller värderingsvärde. Detta innebär att du kommer att behöva betala minst en 20% kontantinsats plus tillämpliga skatter och avgifter.

Ansökningsprocessen för icke-boende kräver mer omfattande dokumentation och skiljer sig något från den för boende. Dessutom har bostadslån för icke-boende ofta högre räntor än de för boende på grund av den ökade risken för hantering av internationella standarder.

Att navigera de juridiska och byråkratiska aspekterna av att köpa fastigheter i Portugal kan vara utmanande, särskilt för dem som inte är bekanta med det lokala systemet. Landets juridiska krav kring fastighetstransaktioner innefattar olika steg, inklusive att skaffa ett skattnummer, öppna ett lokalt bankkonto och förstå komplexa skattekonsekvenser, som kan variera beroende på din bosättningsstatus.

En annan betydande oro är frågan om fastighetsrättigheter och titlar. Vissa fastigheter, särskilt äldre och de som ligger på landsbygden, kan ha oklara titlar eller olösta ägarfrågor. Detta kan leda till långvariga rättsliga tvister eller ytterligare kostnader, då köpare kanske behöver rätta till dessa problem efter köpet.

Fastighetens skick är också en avgörande faktor. Vissa fastigheter kan verka som ett bra affär, men kräver omfattande och kostsamma renoveringar för att uppfylla boendestandarder eller regleringskrav. Renoveringskostnaderna i Portugal kan snabbt öka, särskilt i avlägsna områden eller historiska fastigheter som omfattas av strängare renoveringsregler.

Dessutom är förståelse för marknaden avgörande. Den portugisiska fastighetsmarknaden varierar avsevärt mellan regioner. Stadsområden som Lissabon och Porto har sett betydande prisökningar, drivna av utländska investeringar och turism. Å andra sidan kan landsbygdsområden erbjuda lägre priser, men också ha mindre likviditet, vilket gör det svårare att sälja fastigheten senare.

Att navigera dessa fallgropar kräver ofta noggrann forskning, professionell rådgivning och en klar förståelse för ens långsiktiga mål vid köp av fastigheter i Portugal.