Hur man köper fastigheter i USA som utlänning

USA är världens tredje största land både till yta och befolkning, och spelar en betydande roll i den globala ekonomin, politiken och kulturen.

Med en yta på över 9,8 miljoner kvadratkilometer, består USA av 50 delstater, ett federalt distrikt (Washington, D.C.), och flera territorier, inklusive Puerto Rico, Guam och de amerikanska Jungfruöarna.

USA erbjuder:

• omfattande urbana landskap, inklusive megastäder som New York och Los Angeles;
• landsbygdsområden med berg, slätter och öknar;
• tropiska öar som Hawaii i Stilla havet;
• kustregioner vid både Atlanten och Stilla havet.

Fram till 2024 är USA hem till cirka 336 miljoner människor, vilket gör det till en viktig destination för globala investerare, affärsmöjligheter och kulturellt utbyte.

Befolkningsfördelning över USA efter delstat

Varför investera i USA?

USA är fortfarande en av de mest attraktiva destinationerna för fastighetsinvesteringar globalt, tack vare sin ekonomiska stabilitet, juridiska transparens, och diverse fastighetsmarknad.

Från livliga storstadsområden med hög efterfrågan på uthyrning till natursköna semesterfastigheter och expansiva landsbygdsägendomar, erbjuder USA ett brett utbud av alternativ för utländska investerare.

Landets omfattande infrastruktur inkluderar mer än 4,3 miljoner kilometer väg, och olika klimatzoner som sträcker sig från subtropiska Florida till de torra öknarna i Arizona.

USA är världens näst mest besökta land efter Frankrike, med mer än 80 miljoner internationella besökare årligen. Turismen förblir en viktig industri, som bidrar med cirka 10,4% till BNP och påverkar sektorer som hotell och fastigheter.

Under 2023 nådde USA:s turistintäkter ett rekord på 300 miljarder kronor, drivet av en stark återhämtning efter pandemin, tillväxt i både inhemskt och internationellt resande, och ökad efterfrågan på korttidsuthyrningsfastigheter (U.S. Travel Association).

USA:s fastighetsmarknad, som är värderad till över 43 biljoner dollar, förblir dynamisk, med sektorer som bostads-, kommersiell- och industrifastigheter som erbjuder olika möjligheter för investerare. Marknaden drivs av befolkningstillväxt, teknologiska framsteg och migrationsmönster.

Den amerikanska fastighetsmarknaden under 2024 visar tecken på stabilisering efter de fluktuationer som observerades under tidigare år. Även om bolåneräntorna förblir höga, har bostadspriserna börjat stabiliseras i många regioner, vilket ger både utmaningar och möjligheter för investerare.

Hyresmarknaden fortsätter att vara stark, särskilt i större städer och växande förortsområden, där efterfrågan förblir hög. Investorer riktar sig allt mer mot marknader med en kombination av jobbtillväxt, befolkningstillväxt och attraktiva bekvämligheter, som Austin, Nashville och Orlando.

Hållbarhet och energieffektiva fastigheter blir också nyckelfaktorer i beslutsprocessen vid köp, då både privatköpare och investerare vill minska energikostnader och anpassa sig till miljömål. Integrationen av smart hemteknik och energibesparande funktioner driver efterfrågan på nybyggda och renoverade fastigheter.

Genomsnittlig kostnad för att köpa fastighet i USA

Fram till 2024 varierar fastighetspriserna i USA kraftigt beroende på plats och typ av fastighet. Kuststäder, teknikcentrum och eftertraktade förorter har högre priser, medan sekundära marknader och landsbygdsområden erbjuder mer prisvärda alternativ.

Dessa siffror ger en översikt över den aktuella marknaden, men priserna kan variera avsevärt beroende på kvarter, typ av fastighet och marknadsdynamik i varje område.

Du kan enkelt följa de senaste trenderna och prisutvecklingen på vår dedikerade sida:

USA erbjuder en otroligt mångsidig uppsättning regioner, var och en med sin egen charm, livsstil och fastighetsmöjligheter. Oavsett om du söker ett livligt stadsliv, kustens charm eller ett lugnt landsbygdsliv, finns det en perfekt plats för varje typ av investerare och bostadsköpare.

Populära regioner för investering och boende

• New York City: Som en av världens mest ikoniska städer erbjuder New York ett snabbt och pulserande stads liv med världsklassiga bekvämligheter, kultur och affärsmöjligheter. Fastighetsalternativen varierar från lyxiga höghuslägenheter på Manhattan till mer prisvärda radhus i yttre stadsdelar som Queens och Brooklyn.

• Kalifornien (Los Angeles och San Francisco): Känd för sin glamourösa livsstil erbjuder Kaliforniens stora städer allt från strandfastigheter till lyxiga egendomar i exklusiva områden som Beverly Hills och Malibu. San Francisco, med sin teknikdrivna ekonomi, lockar både internationella köpare och investerare med sin blandning av historiska hem och moderna lägenheter.

• Florida (Miami och Orlando): Florida förblir en toppdestination för utländska investerare, pensionärer och de som söker semesterbostäder. Miami erbjuder en livfull blandning av kulturer, vackra stränder och exklusiva lägenheter, medan Orlandos familjevänliga attraktioner och växande förortsområden ger stabila hyresintäktsmöjligheter.

• Texas (Austin och Dallas): Med sin blomstrande ekonomi, lägre skatter och höga livskvalitet fortsätter Texas att attrahera företag och nya invånare. Austin, känt för sin teknikscen och kulturella utbud, är en av de hetaste fastighetsmarknaderna i USA, medan Dallas erbjuder en mer prisvärd blandning av förortshus och urbana lägenheter.

• Arizona (Phoenix och Scottsdale): Arizonas ökenklimat, överkomliga levnadskostnader och snabba befolkningstillväxt gör det till ett starkt val för både fastighetsinvesteringar och pensionering. Phoenix erbjuder olika bostadsalternativ, från familjehus i förortsutvecklingar till exklusiva egendomar i närliggande Scottsdale.

• Stilla havet Nordväst (Seattle och Portland): För de som är intresserade av livligt stadsliv blandat med naturlig skönhet är Stilla havet Nordväst ett övertygande alternativ. Seattles blomstrande teknikindustri och utomhusliv lockar unga yrkesverksamma, medan Portland är känt för sin kreativa kultur och miljövänliga bostadsalternativ.

Ja, utländska medborgare kan enkelt köpa fastighet i USA.

Den amerikanska fastighetsmarknaden är mycket tillgänglig för internationella köpare, utan några juridiska begränsningar baserade på nationalitet när det gäller fastighetsägande. Utländska investerare och individer kan fritt köpa bostäder, kommersiella eller industriella fastigheter utan att behöva vara amerikanska medborgare eller bosatta.

Dock innebär processen flera viktiga steg, inklusive att skaffa ett amerikanskt skatteidentifikationsnummer (ITIN), öppna ett lokalt bankkonto om finansiering behövs, och navigera i juridiska och skattemässiga frågor. Det är starkt rekommenderat att arbeta med en pålitlig fastighetsmäklare, advokat och revisor som är vana vid att assistera internationella köpare på den amerikanska marknaden.

EB-5 Visaprogrammet

EB-5 Immigrant Investor Program erbjuder en väg till amerikansk bostadsrätt för utländska investerare och deras familjer. För att kvalificera sig måste individer göra en betydande finansiell investering i ett kommersiellt företag i USA, med minst 800 000 dollar investerade i ett målområde för sysselsättning (TEA) eller 1 050 000 dollar i andra områden.

EB-5 Visaprogrammet erbjuder flera fördelar:

• Bostadsrätt: Det ger investeraren, deras make/maka och ogifta barn under 21 år rätten att bo, arbeta och studera var som helst i USA.
• Väg till permanent uppehållstillstånd och medborgarskap: Efter två år, om investeringen uppfyller kraven på jobbtillväxt, kan investerare ansöka om ett Green Card. Efter att ha haft permanent uppehållstillstånd i fem år kan de ansöka om amerikanskt medborgarskap.

EB-5-programmet är ett populärt val för dem som söker bostadsrätt i USA samtidigt som de investerar i fastigheter eller andra kommersiella företag. Du kan läsa mer om EB-5-programmet på den officiella webbplatsen för U.S. Citizenship and Immigration Services.

1. Skaffa ett ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)

Ett ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) är ett skatteidentifieringsnummer som utfärdas av IRS för personer som inte är amerikanska medborgare och som inte har ett Social Security Number (SSN). Även om det inte krävs för varje fastighetsköp, är ett ITIN nödvändigt om du planerar att öppna ett amerikanskt bankkonto eller ansöka om ett bolån, samt för rapportering av hyresinkomster om du planerar att hyra ut fastigheten.

Du kan ansöka om ett ITIN genom IRS med hjälp av formulär W-7, antingen från utlandet eller inom USA. De dokument som vanligtvis krävs är:

• ett giltigt pass (eller en auktoriserad kopia);
• det ifyllda W-7-formuläret;
• ett skäl till att du begär ITIN (t.ex. köpa fastighet eller lämna in amerikanska skattedeklarationer).

2. Öppna ett amerikanskt bankkonto

Ett amerikanskt bankkonto är viktigt för att hantera betalningar relaterade till fastighetsköpet, inklusive insättningar, köpeskilling, fastighetsskatt och löpande kostnader för nyttigheter. Även om det är möjligt att använda ett internationellt konto, förenklar ett lokalt bankkonto transaktioner och minskar avgifter.

För att öppna ett amerikanskt bankkonto behöver du vanligtvis:

• ditt ITIN eller SSN;
• pass och bevis på identitet;
• bevis på adress (antingen i USA eller i ditt hemland);
• eventuellt en referens från din hembank.

3. Börja söka efter fastigheter

Utforska online-listor på Properstar för att hitta fastigheter till salu i ditt önskade område. Du kan använda avancerade filter eller till och med rita ditt föredragna område på kartan.

Överväg att anställa en fastighetsmäklare med erfarenhet av att arbeta med internationella köpare. Mäklare kan erbjuda lokal marknadskunskap, hjälpa till med förhandlingar och guida dig genom köpprocessen, som varierar beroende på delstat.

4. Hitta rätt fastighetsmäklare

Rätt fastighetsmäklare kan vara ovärderlig när du köper fastighet i USA, särskilt om du är ovan vid marknaden eller köper som utlänning. De ger viktig lokal insikt, hjälper till att identifiera fastigheter som matchar dina kriterier och guidar dig genom förhandlingar och den juridiska processen.

Här är hur du väljer den bästa professionella för dina behov:

• Lokal expertis: Välj mäklare med djup kunskap om den specifika region eller stad där du vill köpa. De bör vara väl insatta i lokala fastighetstrender, marknadsvärden och stadsdelsegenskaper som överensstämmer med dina preferenser och investeringsmål.

• Erfarenhet av att arbeta med internationella köpare: Säkerställ att mäklaren har erfarenhet av att assistera utländska kunder. De kommer att förstå de unika utmaningar som icke-residenter står inför, såsom att navigera i amerikanska juridiska krav, hantera valutaväxlingar och säkra finansiering.

• Behörigheter och recensioner: Kontrollera mäklarens behörigheter och rykte. I USA bör mäklare vara licensierade i den delstat där de verkar. Leta efter mäklare som är anslutna till professionella organisationer som National Association of Realtors (NAR) och kolla kundrecensioner eller vittnesmål för att bedöma deras pålitlighet och servicekvalitet.

Properstar erbjuder en sökfunktion för mäklare som kopplar dig till granskade fastighetsproffs över hela USA. Du kan hitta lokala mäklare med den expertis och de kvalifikationer som passar dina specifika behov, vilket säkerställer ett smidigt och framgångsrikt fastighetsköp.

5. Genomför fastighetsvisningar

Besök potentiella fastigheter för att bedöma deras skick, läge och lämplighet. I USA kan fastighetsvisningar schemaläggas genom din fastighetsmäklare, och virtuella visningar har blivit alltmer populära, särskilt för internationella köpare.

6. Juridiska kontroller och due diligence

Innan du slutför köpet, genomför noggrann due diligence för att säkerställa att fastighetens juridiska status och fysiska skick är som förväntat.

• Titelgranskning: Ett viktigt steg är att utföra en titelgranskning genom ett titelbolag. Detta verifierar att säljaren har laglig äganderätt och bekräftar att det inte finns några inteckningar, tvister eller andra belastningar som kan påverka försäljningen.

• Zonindelning och markanvändning: Se till att fastigheten följer lokala zonindelnings- och markanvändningsregler, särskilt om du planerar att göra ändringar på fastigheten eller använda den för ett specifikt syfte.

• Fastighetsinspektioner: I USA genomförs vanligtvis en fastighetsinspektion innan försäljningen slutförs. Det är mycket rekommenderat att anlita en certifierad fastighetsinspektör för att kontrollera problem som strukturella skador, felaktig eldragning eller rörproblem. Ytterligare specialiserade inspektioner (t.ex. för termiter eller radon) kan vara nödvändiga beroende på fastighetens läge.

7. Lämna ett erbjudande

Med hjälp av din fastighetsmäklare, lämna ett erbjudande på fastigheten. I USA presenteras erbjudanden vanligtvis skriftligen och inkluderar detaljer som köpeskilling, villkor (t.ex. inspektion eller finansiering) och det föreslagna tillträdesdatumet. Din mäklare kommer att vägleda dig i förhandlingar med säljaren, vilket kan leda till ett moterbjudande.

8. Underteckna köpeavtalet

När ditt erbjudande är accepterat kommer du att skriva under ett formellt köpeavtal, som är ett juridiskt bindande kontrakt. Detta avtal beskriver försäljningsvillkoren, inklusive villkor och deadlines. Vid det här skedet kommer du också att betala en earnest money deposit, vanligtvis 1-3% av köpeskillingen, för att visa ditt engagemang för köpet.

9. Slutför bolånearrangemang (om tillämpligt)

Om du finansierar ditt köp är det dags att låsa din bolåneränta och slutföra lånevillkoren. Din långivare kommer att kräva en värdering av fastigheten för att säkerställa att dess värde stämmer överens med köpeskillingen.

10. Slutför avslutningsprocessen

Det sista steget är avslutningen, där äganderätten till fastigheten officiellt överförs. Under avslutningen kommer du att:

• Underteckna lagfarten, lånedokument och andra nödvändiga papper.
• Betala den återstående balansen, inklusive avslutningskostnader och eventuella tillämpliga skatter.
• Få nycklarna och ta över fastigheten.

Avslutningskostnader i USA ligger vanligtvis mellan 2-5% av köpeskillingen och kan inkludera titel försäkring, advokatkostnader och registreringsavgifter.

11. Registrera fastigheten

Efter avslutningen kommer titelbolaget att registrera lagfarten hos den lokala länsregistratorns kontor. Detta steg överför äganderätten juridiskt och gör transaktionen till en offentlig uppgift.

12. Betala relaterade skatter och avgifter

I USA är fastighetsköpare ansvariga för att betala olika skatter och avgifter, som kan variera beroende på delstat och lokala regler:

Vanliga skatter och avgifter

I de flesta amerikanska delstater delas avslutningskostnaderna mellan köparen och säljaren, med specifikationerna förhandlade som en del av köpeavtalet.

13. Överför nyttigheter

När fastigheten är din, se till att överföra nyttigheter som elektricitet, gas, vatten och internet till ditt namn. Din fastighetsmäklare kan hjälpa till med denna process, vilket säkerställer att tjänsterna fortsätter sömlöst efter köpet.

Givet processens komplexitet är det lämpligt att arbeta med en fastighetsadvokat och en erfaren mäklare som kan guida dig genom den amerikanska fastighetsköpsprocessen och skydda dina intressen.

Viktiga resurser för officiell information

• U.S. Internal Revenue Service (IRS): Information om hur man skaffar ett ITIN och skatteplikt för utländska fastighetsköpare.
• Lokala länsregistratorns kontor: För fastighetsregistrering och dokumentation.
• U.S. Citizenship and Immigration Services (USCIS): För detaljer om EB-5 Visaprogrammet och bostadsalternativ.
• American Land Title Association (ALTA): Vägledning om titel försäkring och avslutningsprocessen.

Många amerikanska banker och finansiella institutioner, inklusive Wells Fargo, Chase och Bank of America, erbjuder hypotekslån till utländska köpare. Villkoren kan dock variera jämfört med de som erbjuds amerikanska medborgare eller bosatta.

Räntorna för utländska köpare tenderar att vara något högre på grund av upplevda risker, men med rätt dokumentation och ekonomisk profil kan konkurrenskraftiga räntor fortfarande uppnås. I slutet av 2024 ligger typiska räntor för internationella köpare mellan 6% och 8%, beroende på långivaren och lånets specifikationer.

Hur man får ett hypotekslån

För att ansöka om ett hypotekslån som icke-resident i USA behöver du vanligtvis tillhandahålla följande dokument:

• Ett giltigt pass eller visum.
• Ett Personnummer för Utländska Köpare (ITIN) eller Social Security Number (SSN).
• Bevis på inkomst (såsom skattedeklarationer, lönebesked eller anställningskontrakt).
• Nyare kontoutdrag (vanligtvis från de senaste 6 månaderna).
• En kreditrapport från ditt hemland (vissa långivare kräver detta).
• Bevis på medel för handpenning och avslutningskostnader.

När din dokumentation är klar, är det lämpligt att söka pre-godkännande för lån från flera långivare. Pre-godkännande ger dig en tydlig bild av det lånebelopp och de räntor du kan förvänta dig och stärker din position när du lämnar ett erbjudande.

Särskilda överväganden för icke-residenter

• Handpenning: Icke-residenter behöver vanligtvis en handpenning på 30% till 50% av fastighetens köpeskilling, beroende på långivaren. Detta är högre än de vanliga 20% som krävs för amerikanska medborgare.

• Högre räntor: Som icke-resident kan du stöta på något högre räntor jämfört med amerikanska medborgare. Långivare beaktar de potentiella utmaningarna med att hantera en internationell låntagare, vilket kan öka den upplevda risken.

• Dokumentation och juridiska processer: Icke-residenta låntagare måste arbeta nära med en fastighetsadvokat och en långivare som är bekant med internationella kunder. Godkännande av lån kan innebära ytterligare dokumentation och kontroller, inklusive att bekräfta den lagliga källan till medel som används för handpenningen.

• Typer av hypotekslån som erbjuds: Utländska köpare erbjuds vanligtvis fast ränta eller justerbar ränta på sina lån. Vissa långivare erbjuder också specialprodukter för höginkomsttagare som vill investera i amerikansk fastighetsmarknad.

Använda en låneförmedlare

Om du är osäker på vilken långivare du ska välja eller vill förenkla processen, överväg att arbeta med en låneförmedlare som specialiserar sig på att hjälpa internationella köpare. Förmedlare kan koppla dig samman med långivare som erbjuder förmånliga villkor och hjälpa till att navigera i den amerikanska hypotekslånemarknaden.

Att köpa fastighet i USA som utländsk köpare innebär unika utmaningar som kräver noggrann övervägning och förberedelse. Här är några vanliga fallgropar att vara medveten om:

1. Navigera det amerikanska juridiska och skattesystemet

Det amerikanska rättssystemet kan vara komplext, särskilt om du är obekant med fastighetslagar, skatteregler och lokala rutiner. Varje delstat har sina egna regler som styr fastighetsaffärer, så processen kan variera avsevärt beroende på fastighetens läge.

Se till att du har förståelse för följande:

• Skatteåtaganden: Som utländsk köpare kan du vara föremål för specifika skatter, såsom Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), som innebär kvarhållningskrav på försäljningen av amerikansk fastighet av utländska ägare.
• Delstatsspecifika lagar: Olika delstater har varierande regler för avslutningskostnader, fastighetsskatter och krav på titelförsäkring, så noggrann forskning eller professionell vägledning är avgörande.

2. Underskatta de verkliga kostnaderna för att köpa fastighet

Förutom köpeskillingen måste köpare räkna med olika extra kostnader, inklusive:

• Fastighetsskatter: Skattesatser varierar beroende på delstat och lokal jurisdiktion och ligger ofta mellan 0,5% och 2,5% av fastighetens bedömda värde.
• Avslutningskostnader: Dessa ligger vanligtvis mellan 2-5% av köpeskillingen och inkluderar avgifter för titelförsäkring, juridiska tjänster, inspektioner och mer.
• Underhåll och verktyg: Om fastigheten kommer att användas som fritidshus eller uthyrning kan löpande kostnader som förvaltning, reparationer och verktygsräkningar bli betydande.

Korrekt budgetering är avgörande för att undvika ekonomiska överraskningar.

3. Överse med vikten av noggrann undersökning

Omfattande forskning om fastigheten och juridiska kontroller är avgörande för att skydda din investering. Vanliga problem att se upp med inkluderar:

• Titelfrågor: Se till att det inte finns några skulder, tvister eller olösta äganderättsanspråk som kan äventyra ditt köp.
• Fastighetsstatus: En noggrann inspektion är nödvändig för att identifiera potentiella problem såsom strukturella skador, mögel eller föråldrade system. Att hoppa över detta steg kan leda till kostsamma reparationer senare.
• Lokala marknadstrender: Undersök den lokala marknaden för att förstå områdets fastighetsvärden, uthyrningspotential och långsiktiga tillväxtutsikter. Att betala för mycket i en nedåtgående marknad kan bli en dyr misstag.

4. Valutaomvandling och betalningsförseningar

Fluktuationer i växelkurser kan påverka din budget avsevärt, särskilt om din hemmavaluta försvagas mot den amerikanska dollarn. Dessutom kan internationella banköverföringar ibland orsaka förseningar, vilket kan äventyra tidskänsliga transaktioner. Överväg att arbeta med en valutaväxlingstjänst som specialiserar sig på stora internationella överföringar för att låsa in förmånliga kurser och minimera avgifter.