Skatter på hyresintäkter och försäljning av en fastighet i Spanien, 2019

Regelbundna skatter på egendom och hyresintäkter

IBI (impuesto sobre de Bienes Inmuebles) är en lokal skatt som fastställs av och betalas till Ayuntamiento (stadshuset) i din kommun. Den är baserad på fastighetsvärdet snarare än marknadsvärdet av fastigheten, och varierar mellan 0,4% och 1,1% av det värdet; en tilläggsavgift på upp till 50% kan tas ut på tom egendom. Om det inte finns något kadastralvärde tillgängligt - 50% av det kommersiella värdet tas som bas. Detta är den viktigaste skatten som finansierar lokala tjänster.

Du kan också bli föremål för Impuesto sobre el Patrimonio, eller förmögenhetsskatt, om du äger egendom över 700,000 EUR nettovärde (det vill säga priset på din egendom minus någon inteckning eller annan finansiering), även om du inte är bosatt i Spanien. Detta debiteras på en glidskala på 0.2% till 2.5%. Det har avskaffats, återinförts och trasslats runt med en hel del, så håll ett öga på vad som händer med detta vid tillfälle!

Sedan finns det IRNR eller inkomstskatt för utländska medborgare (Impuesto de las Renta de No Residentes). Om du hyr ut din egendom, betalar du skatt på din hyresintäkter. Om företaget hyrs ut till ett spanskt företag drar företaget av källskatten och betalar den till skattemyndigheterna. Först tas en procent av fastighetens kadastrala värde, vilket motsvarar 1,1%. T. ex. detta kommer att göra 1,100 EUR av fastigheten värderas till 100,000 EUR. Och IRNR kommer att debiteras från detta belopp på 19% (EU och EFTA invånare) eller 24% (alla andra).

Således kommer en EU eller EFTA bosatt som du att betala:

1,100 EUR * 19% = 209 EUR

och om du kommer från något annat land betalar du:

1 100 * 24% = 264 EUR

Ladda ner vår spanska guiden

Allt du bör veta för att köpa en fastighet i Spanien som utlänning.

I de fall då kadastralvärdet inte är tillgängligt anses ett av alternativen-förvärvsvärde eller värde som definieras av Statskassan. Beräkningen baseras på 50% av ett av ovanstående värden (den större är vald). 19% och 24% tillämpas därefter.

Skatt som betalas i Spanien kan återvinnas mot din skatteräkning i ditt hemland, om det har ett dubbelbeskattningsavtal. Skattebetalningen betalas nästa år, det betyder att du kan betala dina skatter för 2018 fram till 31:e Dec, 2019.

Men även om du inte hyr ut din egendom, måste du fortfarande betala inkomstskatt. Det kan verka väldigt konstigt, men resonemanget funkar så här; om du äger en fastighet för din exklusiva bostadsanvändning, och du inte hyr ut den, så är det en källa till värde - och du drar nytta av det. Det liknar att dra nytta av ett bankkonto, i form av ränta. Så, din förmån beskattas, enligt en beräkning som fastställs i skattereglerna.

Skatten beräknas på 2% av fastighetens kadastralvärde (1,1% om det är ett "nytt" värde, dvs. efter 1994) och betalas till 19% för EU-och EFTA-invånare och 24% för alla andra. Om din fastighet är värd 500 000 EUR anses du ha fått en förmån på 500 000 x 2% eller 10 000 EUR, och du betalar antingen 19% av 24% av det (1 900 EUR eller 2 400 EUR).

Skatter på försäljning

När en fastighet överförs är det köparen som betalar överföringsskatten. Men säljaren har också en skatteskuld, om försäljningen resulterar i vinst.

Kapitalvinstskatt tas ut på eventuella vinster som görs vid försäljning av en fastighet; det vill säga intäkterna, minus kostnaderna för förvärv och försäljning, minus eventuella större investeringar som görs för att förbättra fastigheten. (Att sätta i en ny pool, eller helt renovera ett gammalt lanthus, räknas; en ny färg lite då och då, gör det inte. Och du behöver kvitton.)

Denna skatt som debiteras är 19% för utlänningar. Invånarna kommer att debiteras på en glidande skala, även om invånare över 65 som har bott i ett hem i mer än tre år är undantagsfall, liksom de som säljer av skäl som funktionshinder eller dödsfall. Den som säljer sin huvudsakliga bostad kommer dessutom att omfattas av undantag för den del av vinsten som återinvesteras i en annan huvudbostad. (Det kan vara värt att flytta till Spanien permanent några år innan du säljer upp!)

Det finns en annan skatt på försäljning också, och detta är en mycket märklig sådan; det är också en vars konstitutionalitet har kommit under eld, och som kan vara på väg ut. Det är Plusvalia kommunskatten. Detta fastställs av Ayuntamiento, och det återspeglar den teoretiska ökningen av kadastralvärdet av ett hus under den period det har ägts; det kan inte överstiga 30% av värdeökningen. På grund av hur det beräknas kan det finnas en ökning av kadastralvärdet även för en fastighet som säljs vid en stor förlust. Flera domstolsmål stod mot lokala myndigheter, inklusive ett mål i Madrids högsta domstol, så att säljare som gjorde en förlust på försäljningen av sin egendom hade rätt att återta skatten. Men just nu måste du fortfarande betala, och sedan be om att få återta den - även om det ser ut som om förändringar kan vara på väg.