Skatter och avgifter för fastighetsägare 2019

Skattesystem i Spanien

De spanska skattemyndigheterna har blivit alltmer aktiva under det senaste decenniet. Spanien är inte längre landet mañana - när det gäller att betala skatt, åtminstone. Till exempel dömdes fotbollsspelare Lionel Messi till 21 månader i fängelse för att ha använt offshore-företag för att minska sitt skatteansvar, och Cristiano Ronaldo fick två år. (Messis dom har nu ändrats till stora böter.) Medan fokus hittills har varit på att gå efter högt betalda och framstående individer, föreslår det att hålla sina skatteplikter "under radarn" blir mer och mer riskabelt.

Det finns vissa bevis för att skattetjänstemän har börjat titta hårt på semesterhusägare i Spanien. Samtidigt har skattekontoret anlitat nya informationskällor för att hjälpa till att hitta bedrägerierna. Från januari 2019 öppnar AirBNB upp sina böcker till skattemyndigheterna.

Betala skatt kan spara pengar

Att deklarera mindre skatt än du bör kan också vara en stor risk för dina chanser att framgångsrikt sälja din fastighet längre fram. Till exempel, att "under-deklarera" värdet av fastighetstransaktioner genom att lämna över kontanter under bordet kan vara frestande. Men vissa kommuner har gjort retroaktiva skattekrav baserat på vad kommunen tycker borde ha betalats för fastigheten. Under-deklarering kommer också att skapa större skyldighet vid kapitalvinst när du kommer att sälja. Och vissa lokala skatter, såsom obetalda IBI, kommer att rullas upp och sedan registreras som avgifter på din fastighet - tillsammans med ränta.

Om du bara glömmer att betala din skatt, kommer du inte att åka i fängelse; men du kommer att debiteras minst 5% av värdet av den obetalda skatten.

Ladda ner vår spanska guiden

Allt du bör veta för att köpa en fastighet i Spanien som utlänning.

Nu kan du enkelt ta reda på vilka skatter som ska betalas

Du behöver ett NIE-nummer, som ges av skattekontoret, för att köpa en fastighet. Det numret är din tillgång till systemet. Du måste lämna in en självdeklaration varje år (räkenskapsåret är detsamma som kalenderåret) och betala relevanta skatter. Agencia Tributaria webbplats har mest information på engelska; om du får en Cl@ve PIN-kod eller elektroniskt certifikat kan du använda online-systemet både för att lämna dina Returer och betala dina skatter. (Du kanske vill använda en penningöverföringstjänst som Transferwise eller HiFX för att göra det, för att undvika dåliga växelkurser och höga provisioner.) Om du har ett spanskt bankkonto kan du dock bara informera för skattekontoret att ta din betalning ur den.

En varning dock; spansk skatt kan snabbt bli väldigt komplicerad. Det finns nationella skatter, skatter som fastställs på regional nivå och skatter som fastställs av kommunen - och de senare måste betalas till ditt stadshus, oavsett om du får en faktura eller inte. Det kan vara den svåraste aspekten av att äga egendom i Spanien, som medan vissa Ayuntamientos är professionellt drivna och lätta att jobba med, medans andra inte riktigt lever i internetåldern.

Fastighetsskatt vid överlåtelse

Du kommer att betala viss fastighetsskatt när du köper egendom i Spanien. Den största fastighetsskatten är ITP-Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - som betalas på återförsäljning av befintlig egendom som säljs av en individ till en annan. Det gäller inte om du köper en ny fastighet från en utvecklare - men i så fall måste du betala IVA (mervärdesskatt) istället.

ITP:s andel fastställs inte nationellt, utan på regional nivå. Det är i genomsnitt 8-10%, med den högsta andelen i Cataluña och Extremadura (upp till 11%), och den lägsta i Rioja (7%), Madrid och Navarra (6%) och Baskien (4%). Av största intresse för de flesta utländska köpare är regionerna Murcia (8%), Andalusien (8-10%) och Valencia (10%). Undantag kan minska skatten med hälften, men gäller inte för de flesta som köper en fastighet som andra ägare av fastigheten - till exempel skattelättnader för första köparen av fastigheten, stora familjer, under-35s, och handikappade.

AJD - actos juridicos documentados - gäller alla handlingar som formaliseras i offentlig dokumentation framför en notarie, till exempel din handling av försäljning. Det finns en fast ränta för återförsäljningsegenskaper som du redan betalar ITP, men på nya egenskaper finns det en glidskala. Återigen, varje region sätter sin egen skatt, men de flesta är mellan 0,5% och 1,5%. Köpare brukade behöva betala AJD på lån också, men från November 2018 betalas det av långivaren, inte köparen.

Kostnader vid köp av en lägenhet i stadsdelen Sant Andreu i Barcelona (280 000 EUR, 57 kvm)m.)

SkatterKostnader
ITP (skatt på fastighetsöverföring för återförsäljningsfastigheter) - 11% (Katalonien)EUR 30,800
AJD (stämpelskatt) – 1.5%EUR 4,200
Notarieavgifter - 0,5%EUR 1,400 (men de säger att den genomsnittliga betalningen är EUR ~ 800)
Registreringsavgift - 1%EUR 2,800
Avgift för fastighetsmäklare ~3%EUR 8,400
TotaltEUR 47,600

Köper ny fastighet

anthony-esau-173126-unsplashOm du köper en ny fastighet från en bostadsutvecklare betalar du inte ITP, men du betalar Iva (Impuesto sobre el Valor Añadido) eller mervärdesskatt istället. I allmänhet fastställs det till 10%, förutom viviendas de proteccion oficial (lågprisfinansierade, offentligt finansierade bostäder) som har IVA satt till 4%. Det är massiva 21% på kommersiella fastigheter och tomter.

Du måste också planera för notarius publicus avgifter på 0.5% -1% av priset, och en fastighetsregistreringsavgift på 1%. Sammantaget kan detta uppgå till högst 15% av köpeskillingen, så var noga med att ha med dessa skatter och kostnader i dina beräkningar när du sätter upp en budget.

Köpare bör också vara noga med att se till att någon icke-inhemsk leverantör har betalat sin skatt på realisationsvinster (3% av köpeskillingen undantas vanligtvis från priset av notarien för att täcka skatteskulder). Om kapitalvinstskatten förblir obetald kan skattemyndigheterna ha en kvarstad över din egendom i den utsträckning som obetald skatt gäller.

Hus till salu i Spanien