Hur man köper fastigheter i Spanien som utlänning

Efter en period av svängningar stabiliseras den spanska fastighetsmarknaden år 2024, med vissa regioner som visar starka tecken på tillväxt. Denna stabilisering är en positiv indikator för investerare och antyder återhämtande förtroende för fastighetssektorn.

Hyresmarknaden genomgår en förändring, påverkad av ökad efterfrågan i urbana och kustnära områden. Denna trend är särskilt relevant för investerare som tittar på kortvariga semesteruthyrningar eller långsiktiga hyresavtal i städer.

Det finns en växande efterfrågan på energieffektiva och hållbara fastigheter, drivna av både miljöbekymmer och potentiella besparingar på driftskostnader. Fastigheter som uppfyller dessa kriterier blir alltmer attraktiva för både köpare och hyresgäster.

Genomsnittlig kostnad för att köpa fastighet i Spanien

Från och med 2024 visar fastighetsmarknaden i Spanien ett varierande utbud av priser över sina mest eftertraktade områden och städer, vilket återspeglar varje plats varierade attraktivitet för både inhemska och internationella köpare.

Även om dessa siffror ger en överblick över den nuvarande marknaden kan fastighetspriserna i Spanien variera betydligt beroende på exakt plats, fastighetstyp och marknadsförhållanden.

Du kan enkelt följa de senaste trenderna och prisutvecklingarna på vår dedikerade sida:

Spaniens rika geografiska mångfald och kulturella arv innebär att du kan välja bland ett brett utbud av regioner och områden, var och en med sin egen unika attraktion och livsstil.

Populära regioner för investering och boende

• Costa del Sol: Känd för sina vackra stränder, golfbanor och lyxiga livsstil, är Costa del Sol särskilt populär bland expats och pensionärer. Fastighetstyper sträcker sig från lägenheter vid stranden till lyxvillor.
• Costa Blanca: Känd för sina vita sandstränder och milda klimat, lockar Costa Blanca en betydande mängd nordeuropeiska invånare. Alternativen inkluderar allt från pittoreska radhus i traditionella byar till moderna villor med havsutsikt.
• Barcelona: Som en av Spaniens mest kosmopolitiska städer erbjuder Barcelona en livlig stadslivsstil med sin rika kultur, arkitektur och matscen. Fastighetstyper varierar från historiska lägenheter i det gotiska kvarteret till moderna hem i nyare bostadsområden.
• Madrid: Huvudstaden ger en dynamisk livsmiljö med sin mix av kulturella erbjudanden, omfattande parker och affärsmöjligheter. Bostadsalternativ inkluderar lägenheter i stadens centrum, förorts familjehem och lyxiga egendomar.
• Balearerna: Inklusive Mallorca, Menorca, Ibiza och Formentera, är dessa öar kända för sina fantastiska landskap, klara vatten och livliga nattliv. Egenskaper sträcker sig från traditionella fincas till exklusiva strandvillor.
• Kanarieöarna: Erbjuder en unik blandning av europeisk och afrikansk kultur med ett fantastiskt klimat året runt, är Kanarieöarna perfekta för dem som vill njuta av utomhuslivet. Tillgängliga egenskaper inkluderar strandlägenheter, villor på kullarna och lantliga hem.

Ja, svenska medborgare kan enkelt köpa fastigheter i Spanien.

Den spanska fastighetsmarknaden är öppen för investerare från hela världen. Det finns inga specifika lagliga restriktioner för icke-EU-medborgare när det gäller fastighetsägande i Spanien.

Dock innefattar processen flera steg, inklusive att skaffa ett utlänningars identifikationsnummer (NIE), öppna en spansk bankräkning och navigera i det spanska rättssystemet.

Det är rekommenderat att arbeta med en pålitlig fastighetsmäklare och en advokat som är specialiserad på spansk fastighetslag för att säkerställa en smidig transaktion.

Det Gyllene Visumet

Det Gyllene Visumet är ett uppehållstillståndsprogram riktat till icke-EU-investerare och erbjuder dem och deras familjer rätten att bo i Spanien. För att kvalificera sig måste individer göra en investering i Spanien, såsom att köpa fastigheter till ett värde av minst €500 000 (5 107 550 SEK).

Det Gyllene Visumet erbjuder flera fördelar:

• Upphållstillstånd: Det ger investeraren, deras make/maka och beroende barn rätten att bo i Spanien.
• Resor: Det tillåter visumfri resa inom Schengenområdet.
• Väg till permanent uppehållstillstånd och medborgarskap: Efter fem år kan investerarna ansöka om permanent uppehållstillstånd, och efter tio år kan de ansöka om spanskt medborgarskap, under förutsättning att de uppfyller vissa villkor.

Du kan lära dig mer om det Gyllene Visumet på den spanska regeringens officiella webbplats.

1. Skaffa ett NIE (Número de Identificación de Extranjero)

NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ett identifikationsnummer för utlänningar och är nödvändigt för alla stora ekonomiska transaktioner i Spanien, inklusive köp av fastigheter, upprättande av nyttoföretag och inlämnande av skatter.

Du kan ansöka om ett NIE på den spanska konsulaten i ditt hemland eller direkt i Spanien på en lokal polisstation. Ansökan kräver:

• ett giltigt pass;
• en ifylld ansökningsblankett (Ex-15);
• en anledning till att begära NIE (som fastighetsköp).

Processen kan ta från några dagar till flera veckor.

2. Öppna ett spanskt bankkonto

Att ha ett lokalt bankkonto är nödvändigt för att hantera betalningar relaterade till fastighetsköpet, inklusive handpenningen, köpeskillingen, skatter och löpande nyttoföretagsbetalningar.

De flesta banker kommer att kräva:

• ditt NIE;
• pass;
• bevis på anställning eller inkomst;
• eventuellt ett adressbevis.

3. Börja leta efter fastigheter

Utforska online-annonser på Properstar för att hitta fastigheter till salu i ditt intresseområde. Du kan dra nytta av våra avancerade filter och till och med rita ditt intresseområde på kartan.

Överväg att anlita en fastighetsmäklare för att få bättre insikter om marknaden och hjälp med att hitta fastigheter som uppfyller dina kriterier och budget.

4. Hitta rätt fastighetsmäklare

Den rätta fastighetsmäklaren kan ge insikter om den lokala marknaden, hjälpa till att hitta fastigheter som uppfyller dina kriterier och navigera förhandlingsprocessen.

Så här ser du till att välja den bästa professionella för dina behov:

• Lokal expertis: Letar du efter mäklare med en djup förståelse för det område du är intresserad av. De bör vara kunniga om lokala fastighetstrender, priser och de unika aspekterna av samhället.
• Språkkunskaper: Om du inte talar flytande spanska är det viktigt att hitta en mäklare som kan kommunicera effektivt på ditt språk. De kommer att agera som din länk med säljare, advokater och andra parter som är involverade i processen.
• Erfarenhet och meriter: Kontrollera mäklarens erfarenhet och kvalifikationer. De bör ha en gedigen meritlista av att hjälpa utländska köpare och vara registrerade hos en erkänd fastighetsförening i Spanien.

Du kan använda Properstars sökfunktion för att hitta pålitliga lokala fastighetsmäklare. Vår plattform erbjuder tillgång till ett brett nätverk av professionella som är granskade för sin expertis och pålitlighet, vilket gör det lättare att hitta någon som uppfyller dina specifika behov.

5. Genomför fastighetsvisningar

Besök potentiella fastigheter för att bedöma deras skick, läge och lämplighet.

6. Lagliga kontroller och due diligence

Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) är avgörande för att verifiera fastighetens rättsliga status, säkerställa att den är fri från skulder, avgifter eller utmätningar och att säljaren har laglig rätt att sälja. Detta kan göras genom att begära en nota simple från fastighetsregistret.

Se till att fastigheten uppfyller lokala zon- och stadsplaneringslagar. Detta är särskilt viktigt för nybyggnationer eller lantliga fastigheter, där det kan finnas restriktioner.

Även om det inte är ett lagligt krav rekommenderas det starkt att genomföra en fastighetstaxering för att kontrollera fastighetens fysiska skick. Detta kan avslöja potentiella problem med byggnadens struktur, anläggningar eller mark.

7. Gör ett bud

Med hjälp av din fastighetsmäklare lägger du ett bud på fastigheten. Om det accepteras går du vidare till kontraktsstadiet.

8. Underteckna det preliminära kontraktet (Contrato de arras)

Det preliminära avtalet mellan köpare och säljare (contrato de arras) säkrar köpet och innefattar vanligtvis en handpenning från köparen (vanligtvis 10% av köpeskillingen). Det specificerar köpens villkor och binder båda parterna till transaktionen.

Om köparen drar sig ur förlorar de handpenningen. Om säljaren drar sig ur måste de betala tillbaka dubbla handpenningen.

9. Slutför bostadslånearrangemang (om tillämpligt)

Slutför villkoren med din bank om du finansierar köpet genom ett bostadslån.

10. Underteckna köpekontraktet (Escritura de compraventa)

Det sista steget är att underteckna köpekontraktet (escritura de compraventa) inför en notarie, vilket överför äganderätten. Köparen måste betala återstående köpeskilling och alla tillhörande skatter och avgifter vid detta tillfälle.

Båda parterna måste presentera sin identifikation, NIE, bevis på betalning av handpenningen och eventuella lånedetaljer om det är tillämpligt.

11. Registrera fastigheten

Efter att kontraktet har undertecknats måste den nya ägaren registrera fastigheten vid det lokala fastighetsregistret. Detta steg är avgörande för juridiskt skydd.

12. Betala tillhörande skatter och avgifter

Köpare är ansvariga för att betala fastighetsskatt (ITP) för återförsäljningsfastigheter eller mervärdesskatt (IVA) för nya fastigheter, plus stämpelskatt, notarieavgifter och registeravgifter. Den totala kostnaden kan variera från 8% till 12% av köpeskillingen, beroende på regionen.

Skatter för nya fastigheter

Skatter för återförsäljningsfastigheter

Ytterligare kostnader

Med tanke på processens komplexitet är det rekommenderat att anlita en advokat som är specialiserad på spansk fastighetslag. De kan hantera juridiska kontroller, förhandlingar och pappersarbete och se till att dina rättigheter skyddas under hela köpet.

Några värdefulla resurser för officiell information inkluderar:

• Spanska utrikesministeriet: För information om NIE-ansökningsförfaranden för utlänningar.
• Registro de la Propiedad (Fastighetsregistret): För kontroller av fastighetens rättsliga status.
• Agencia Tributaria (Spanska skatteverket): För detaljer om skatter relaterade till fastighetstransaktioner.
• Colegio de Registradores de España: Erbjuder insikter i fastighetsregistreringsprocessen.

13. Överför nyttoföretag

Överför nyttoföretag till ditt namn och ställ in lokala tjänster.

Många spanska banker som Santander, BBVA och CaixaBank erbjuder bostadslån till utlänningar, även om villkoren kan variera jämfört med de för bofasta.

Räntesatserna för bostadslån i Spanien varierar, med vissa banker som erbjuder konkurrenskraftiga priser för icke-bofasta. Till exempel har CaixaBank räntor runt 3,70%, medan Sabadell har noterats för att erbjuda en effektiv ränta på 2,75% för sina kunder. Dessa satser kan variera och kan bero på olika faktorer inklusive bankens villkor och din ekonomiska profil.

Hur man får ett bostadslån

Generellt sett behöver du ett giltigt pass eller NIE, bevis på inkomst, nyligen bankutdrag, en kreditrapport från ditt hemland, bevis på din huvudbostad och bevis på handpenning. De flesta spanska banker accepterar dokument på engelska utan krav på översättning.

Efter att ha förberett dina dokument är nästa steg att kontakta banker för förhandsbud på bostadslån, vilket ger dig en uppfattning om lånebelopp och räntor du kan förvänta dig.

Se till att all nödvändig dokumentation för fastigheten är korrekt och aktuell, inklusive fastighetsdokument och energicertifikat.

När lånet är godkänt kommer banken att hantera de flesta av de juridiska och administrativa uppgifterna.

Särskilda överväganden för icke-bofasta

Icke-bofasta kan generellt sett få bostadslån som täcker upp till 70% av fastighetens försäljningspris eller värderat värde, vilket kräver åtminstone en handpenning på 30% plus skatter och avgifter.

Processen för icke-bofasta innebär mer dokumentation och ett något annorlunda tillvägagångssätt jämfört med bofasta. Det är också värt att notera att bostadslån för icke-bofasta ofta har högre räntor än de för bofasta, vilket återspeglar den större svårigheten med att hantera internationella standarder.

En nyckelfaktor är att hantera komplexiteten hos spansk byråkrati, som kan skilja sig avsevärt från det du är van vid i ditt hemland.

Till exempel är det avgörande att se till att du har de nödvändiga registreringarna, såsom NIE (identifikationsnummer för utlänningar) och en spansk bankräkning, på plats innan du påbörjar fastighetsköpsprocessen för att undvika förseningar.

För att undvika ekonomiska överraskningar är det viktigt att förstå de verkliga kostnaderna för att köpa fastigheter, inklusive skatter, avgifter och potentiella renoveringskostnader.

Underskatta inte betydelsen av omfattande fastighetsundersökningar, inklusive juridiska kontroller och förståelse för lokala marknadsförhållanden.

Att engagera sig med pålitliga lokala fastighetsmäklare som kan erbjuda vägledning anpassad till de unika aspekterna av den spanska marknaden rekommenderas starkt.