Portugal och Fastighetsskatt

Medan skatter totalt inte är särskilt betungande, behöver du ha med dem i din budget - särskilt när du tittar på löpande kostnader.

Såvida du inte flyttar till Portugal permanent, kommer du att beskattas som en icke-bosatt. Reglerna är att för att vara bosatt måste du antingen spendera mer än 183 dagar i ett skatte - (kalenderår) år i Portugal, eller så måste din portugisiska egendom vara din primära adress (till exempel om du reser i stor utsträckning och inte har ett annat hem).

Kostnader när du köper ett hus i Portugal
Översättning av dokument (om inte gjort ännu)
Fastighetsskatt (IMT), tillämpade skattesatser
Stämpelskatt (0,5-08%)
Anmälningsavgift (1%)
Notariekostnader
IMI (första gången, hela summan)

Ladda ner Vår Gratis Guide för Fastigheter i Portugal

Allt du behöver veta om att köpa fastighet i Portugal. Du kan ladda ner den engelska version.

Skatter när du köper fastigheten

Portugals skatter på fastighetsöverföring rankas bland de högre kostnadsjurisdiktionerna i Europa (något under Spanien och över Frankrike). Den första skatten som du måste betala när du köper ett hus i Portugal är Fastighetsöverföringsskatt(Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis eller IMT), som beror på följande kriterier:

  • typ av fastighet (stad eller landsbygd)

  • dess läge (fastlandet eller autonoma regioner)

  • inköpsändamål (primär bostad eller andra hemmet)

Fastighetsöverföringsskatten 2018 fastställdes till 5% på landsbygden och 6,5% på stadsfastigheter.

Det finns dock olika, differentierade priser som gäller uteslutande bostadsfastigheter. För permanenta bostäder, är det ingen skatt upp till 92,407 Euro, 2% Upp till 126,403 euro, och sedan 5-8% över det. Således kan du undanta betala denna skatt om du köper en billig egendom. Om fastigheten värderas till 574 323 euro eller mer, kan du glömma det differentierade systemet - en 6% schablonbelopp tillämpas. (Det är också värt att notera att stadsfastigheter som förvärvats för rehabilitering är undantagna, men det finns ganska snäva villkor.) Skattesatser ändras ganska regelbundet, så fråga en revisor för de senaste skattesatserna innan du fattar några beslut.

Du måste komma ihåg att Azorerna och Madeira betraktas som autonoma regioner i Portugal och fastighetsskatten beräknas till en annan skattesats: inga skatter tillämpas på de fastigheter som köpts till mindre än 115 509 Euro. du betalar 2% om fastighetspriset är upp till 158,004 euro och 5% - om det är upp till 215,435 Euro. 7-8% tillämpas för fastigheter prissatta mellan 215,435 och 717,904 Euro.

Men det finns många människor som köper ett hus i Portugal som sekundär bostad eller fritidshus. I det här fallet betalar du 1% för en fastighet som är prissatt under 92,407 EUR i kontinentala Portugal eller 115 EUR, 509 i autonoma regioner. Alla andra IMT priser är desamma.

Förutom överföringsskatten betalar du stämpelskatt (Imposto de Selo) som lägger till ytterligare 0,8% till skatteräkningen eller 0,5-0,6% om fastigheten finansieras med inteckning, beror om betalningarna görs inom 5 år(0,5%) eller mer (0,6%), så att totala summan vanligtvis landar på mellan 5,8% och 7,3%. Du vill också tillåta 1% för registreringsavgiften; men tekniskt är det inte en skatt, det är fortfarande en av de obligatoriska överföringskostnaderna.

Ny fastighet är också föremål för MOMS på 19%. Normalt ingår mervärdesskatten i det annonserade priset, men det är värt att kontrollera att så är fallet - det tar bara några minuter och kan bokstavligen spara tusentals euro.

Taxes for property owners

Alla årliga betalningar för en fastighetsägare
IMI (0,3-0,8%)
Försäkring
Bostadsrättsavgifter
Fastighetsförvaltning
El/vatten/gas (upp till 100 euro per månad)

När du äger ditt portugisiska hem, har du naturligtvis åtagit dig att betala lokala skatter. Detta kommer i form av IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), beräknat som en procentandel av fastighetsvärderingen. Du är ansvarig för skatten om du äger fastigheten den sista dagen av beskattningsåret.

IMI körs på 0,3-0,4% av fastighetens värde för urbana bostäder, och 0,8% för bostäder på landsbygden, men räntan beror på kommunen. Du betalar vanligtvis i April, men belopp som är större än 250 EUR kan betalas i två delbetalningar, 500 EUR och mer kan delas upp i 3 månatliga betalningar.

Om du har en stadsfastighet som är värd mer än 600 000 Euro (1,2 miljoner euro för par som lämnar in en gemensam självdeklaration) betalar du också en extra fastighetsskatt (AIMI), i princip en förmögenhetsskatt. AIMI beräknas till 0,7% av fastighetens värde.

Observera att med fastighetsskatt, har Portugal infört en särskild, högre skattesats på fastigheter som ägs av invånare i svartlistade skatteparadis som Bermuda, Barbados, Monaco, Andorra, eller Caymanöarna. Om du faktiskt bor i ett svartlistat land, kan det vara värt att köpa och hålla din egendom genom ett EU-hemvist företag, istället.

Om du hyr ut ditt fritidshus måste du betala skatt på dina hyresintäkter till de portugisiska myndigheterna. Detta debiteras med en fast ränta på 28%, och du kan inte dra av dina amorteringar - men du kan subtrahera dina underhålls-och reparationskostnader, försäkringspremier, lokala skatter du har betalat, och kostnader för fastighetsförvaltning. Kom ihåg att du kommer att förbli skattskyldig på din hyresinkomst hemma, även om ett dubbelbeskattningsavtal innebär att du bara betalar extra om din lokala skattesats är mer (du betalar inte två gånger).

Bostäder till salu i Portugal

Hur kvalificerar man sig för IMI-undantag?

För låginkomsthushåll vars årsinkomst är lägre än 15 295 euro överstiger det fastighetsvärde de betalar skatt för inte 66 500 euro. Observera att egendomsadressen ska vara densamma som skatteadressen, så det är mestadels för boende (om du planerar omlokalisering). Ett annat alternativ för skatteförmåner som du kan tänka dig när du flyttar till Portugal är 3 år fri från IMI för personer som köper sin primära bostad i Portugal.

Som med IMT byggnader som är föremål för urban rehabilitering kan vara fri från IMI inom 3-5 år – perioden för rehabilitering.

För företag som omfattas av "Investment Support Tax Regime" kan de första tio åren vara fria från IMI-betalningarna.

Skatt när du säljer fastigheten

När du säljer en portugisisk egendom, kommer du att vara ansvarig för kapitalvinstskatt på din vinst. Icke-bosatta betalar 28% på hela vinsten. portugisiska invånare måste å andra sidan bara betala skatt på hälften av den totala vinsten som de har gjort, och de beskattas på den som normal inkomst, så att de betalar den marginalinkomstskattesats som är tillämplig.

Det finns en fin liten rynka här för EU / EES-invånare, som kan välja att beskattas på portugisisk basis. Då kommer de bara att betala skatt på 50% av den totala vinsten, till de portugisiska inkomstskalorna, som går från 14,5% upp till 48%. Detta är ett komplext val, då enligt detta alternativ måste hela din (världsomspännande) inkomst beaktas för att hitta vilken marginalränta du ska betala.

Kostnader när du säljer ett hus i Portugal
Skatt på realisationsvinster (upp till 28%)
Byråns avgifter
Markcertifikat (om det inte är klart ännu) - 30 EUR
Fastighetsregister-10 EUR
Energicertifiering (beror på kommunen, men bra om det redan är tillgängligt när du köper ett hus)

Om försäljningen representerar merparten av din inkomst för året kan valet av portugisisk grund vara till din fördel - men om du har betydande inkomster någon annanstans, eller kapitalvinster vid försäljning av aktier eller ett familjeföretag, kan du få betala mer än 28% med detta alternativ. Räkna dina summor noggrant och ta råd från en skattespecialist om du känner dig tveksam.

Om du är portugisisk bosatt, kommer du att undantas från kapitalvinstskatt om du säljer ditt hem, men bara om du återinvestera alla intäkter i en annan EU/EES belägen egendom som är avsedd att vara din huvudsakliga hem. Om den nya investeringen har ett lägre pris måste du betala den skatten på den mellanskillnaden i vinst du gör.

Oavsett vilken typ av hem du köper, och oavsett dess värde, kommer den portugisiska regeringen gärna ta emot dina skattebetalningar. Men naturligtvis får du något i gengäld - timmar av solsken, bra vin och mat, vacker natur, och chansen att leva i ett land som verkligen vet hur man festar till det!