Hur man köper fastigheter i Grekland som utlänning

Grekland är medlem i Europeiska unionen, ett av dess 27 länder, och ingår också i Eurozonen.

Det rankas som det trettonde största landet i Europa och är känt för sina fantastiska öar och antika landmärken.

Landets varierade territorier inkluderar:

• fastlandet;
• Kykladerna, Dodekaneserna och Joniska öarna i Medelhavet;
• Egeiska öarna i Egeiska havet;
• Kreta, Greklands största ö.

Grekland är uppdelat i 13 administrativa regioner, som ytterligare delas in i 74 regionala enheter.

Med över 10 miljoner invånare år 2024, gör Greklands rika kulturarv och hisnande landskap det till en fängslande destination för både investerare och turister.

Befolkningsfördelning över Greklands regioner (skala 1-100)

Varför investera i Grekland?

Greklands lockelse ligger inte bara i dess historiska betydelse och pittoreska landskap utan också i dess lovande investeringsmöjligheter.

Landet har över 16,000 kilometer kustlinje och har mer än 3,000 timmar sol årligen, vilket bidrar till ett generellt varmt klimat året runt.

Som en av de topp turistdestinationerna, välkomnade Grekland uppskattningsvis 36 miljoner internationella turister år 2023, vilket belyser dess globala attraktionskraft. Detta inflöde av besökare ledde också till en betydande ökning i turismintäkter, där internationella besökare spenderade cirka €20,6 miljarder, vilket visar på den starka potentialen inom turistsektorn.

Turism spelar en avgörande roll i den grekiska ekonomin, bidrar med 25% till BNP och har stor påverkan på fastighets- och byggnadsindustrin.

Efter en period av ekonomiska utmaningar visar den grekiska fastighetsmarknaden tecken på återhämtning och tillväxt år 2024. Denna återhämtning är en positiv signal för investerare, vilket indikerar förnyat förtroende för fastighetssektorn.

Hyresmarknaden genomgår betydande förändringar, med ökad efterfrågan både i stadscentra och på populära ödestinationer. Denna trend är särskilt fördelaktig för investerare intresserade av kortsiktiga semesteruthyrningar eller långsiktiga hyresavtal i blomstrande områden.

Det finns ett växande intresse för energieffektiva och hållbara fastigheter, drivet av miljömedvetenhet och potentiella kostnadsbesparingar på verktyg. Fastigheter som uppfyller dessa standarder blir alltmer attraktiva för både köpare och hyresgäster.

Genomsnittlig kostnad för att köpa fastighet i Grekland

Från och med 2024 visar fastighetsmarknaden i Grekland ett brett spektrum av priser över dess mest önskvärda områden och städer, vilket återspeglar den mångsidiga attraktionen för både lokala och internationella köpare.

Dessa siffror erbjuder en översikt av den aktuella marknaden, men fastighetspriserna i Grekland kan variera avsevärt beroende på den specifika platsen, fastighetstypen och marknadsförhållandena.

Du kan enkelt följa de senaste trenderna och prisändringarna på vår dedikerade sida:

Greklands rika geografiska mångfald och kulturarv erbjuder ett brett utbud av regioner och områden, var och en med sin egen unika charm och livsstil.

Populära regioner för investering och boende

• Aten: Som huvudstad kombinerar Aten antik historia med modernt stadsliv. Det erbjuder en livlig livsstil med en blandning av kulturella platser, restauranger och affärsmöjligheter. Fastighetsalternativen sträcker sig från historiska lägenheter i Plaka till moderna hem i exklusiva områden som Kolonaki.
• Thessaloniki: Känd för sin livliga kulturscen och universitetsmiljö, är Thessaloniki Greklands näst största stad. Den erbjuder en dynamisk levnadsmiljö med strandnära fastigheter, moderna lägenheter och traditionella hem.
• Kreta: Den största av de grekiska öarna, Kreta är berömd för sina varierande landskap, från vackra stränder till bergig terräng. Fastighetstyper inkluderar traditionella stenhus, strandvillor och moderna lägenheter i städer som Chania och Heraklion.
• Kykladerna: Denna ögrupp, inklusive Mykonos och Santorini, är känd för sina pittoreska vitkalkade byggnader och fantastiska solnedgångar. Populär bland både turister och investerare, fastighetsalternativen sträcker sig från lyxvillor med havsutsikt till charmiga östugor.
• Peloponnesos: Rik på historia och naturlig skönhet, erbjuder Peloponnesos en lugnare livsstil med en variation av fastigheter från traditionella byhus till moderna villor nära kusten. Städer som Nafplio och Kalamata är särskilt populära.
• Joniska öarna: Inklusive Korfu, Zakynthos och Kefalonia, är dessa öar kända för sina frodiga landskap och venetiansk arkitektur. Fastighetsalternativen sträcker sig från kustvillor till lantliga egendomar, vilket tilltalar dem som söker lugn och naturlig skönhet.
• Rhodos (Dodekaneserna): Kombinationen av medeltida arkitektur och vackra stränder gör Rhodos till en favorit för både turister och utlandsboende. Fastigheter inkluderar historiska hem i Rhodos gamla stad och moderna strandlägenheter.

Var och en av dessa regioner erbjuder unika fördelar, som tillgodoser olika livsstilar och preferenser, vilket gör Grekland till en attraktiv destination för fastighetsinvesteringar.

Ja, svenskar kan enkelt köpa fastigheter i Grekland.

Den grekiska fastighetsmarknaden är öppen för investerare från hela världen. Det finns inga juridiska restriktioner specifika för icke-EU-medborgare när det gäller fastighetsägande i Grekland.

Processen innefattar dock flera steg, inklusive att skaffa ett skatteregistreringsnummer (AFM), öppna ett grekiskt bankkonto och navigera i det grekiska rättssystemet.

Det är tillrådligt att arbeta med en pålitlig fastighetsmäklare och en advokat som är specialiserad på grekisk fastighetsrätt för att säkerställa en smidig transaktion.

1. Skaffa ett AFM

AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) är ett skatteregistreringsnummer för utlänningar. Det är nödvändigt för alla betydande ekonomiska transaktioner i Grekland, inklusive att köpa fastigheter, sätta upp el- och vattenavtal och deklarera skatter.

Du kan ansöka om ett AFM på det lokala skattekontoret (DOY). Ansökan kräver:

• ett giltigt pass;
• ett ifyllt ansökningsformulär;
• en anledning till att begära AFM (såsom fastighetsköp).

Processen är vanligtvis snabb, och du kan vanligtvis få ditt AFM samma dag som du ansöker.

2. Öppna ett grekiskt bankkonto

Ett lokalt bankkonto är nödvändigt för att hantera betalningar relaterade till fastighetsköpet, inklusive handpenning, köpesumma, skatter och löpande betalningar för el- och vattenräkningar.

De flesta banker kommer att kräva:

• ditt AFM;
• pass;
• anställningsbevis eller inkomstbevis;
• adressbevis.

3. Börja söka efter fastigheter

Utforska onlinelistor på Properstar för att hitta fastigheter till salu i ditt intresseområde. Du kan använda våra avancerade filter och till och med rita ditt föredragna område på kartan.

Överväg att anställa en fastighetsmäklare för att få bättre insikt i marknaden och hjälp med att hitta fastigheter som uppfyller dina kriterier och din budget.

4. Hitta rätt fastighetsmäklare

Rätt fastighetsmäklare kan ge insikter om den lokala marknaden, hjälpa till att hitta fastigheter som uppfyller dina kriterier och navigera genom förhandlingsprocessen.

Så här säkerställer du att du väljer den bästa professionella för dina behov:

• Lokal expertis: Leta efter mäklare med djup förståelse för området du är intresserad av. De bör vara kunniga om lokala fastighetstrender, priser och de unika aspekterna av samhället.
• Språkkunskaper: Om du inte talar grekiska flytande är det viktigt att hitta en mäklare som kan kommunicera effektivt på ditt språk. De kommer att agera som din mellanhand med säljare, advokater och andra parter som är involverade i processen.
• Erfarenhet och meriter: Kontrollera mäklarens erfarenhet och kvalifikationer. De bör ha en solid meritlista av att hjälpa utländska köpare och vara registrerade hos en erkänd fastighetsförening i Grekland.

Du kan använda Properstars mäklarsökningsfunktion för att hitta ansedda lokala fastighetsmäklare. Vår plattform erbjuder tillgång till ett brett nätverk av professionella som har granskats för sin expertis och pålitlighet, vilket gör det enklare att hitta någon som uppfyller dina specifika behov.

5. Genomför fastighetsvisningar

Besök potentiella fastigheter för att bedöma deras skick, läge och lämplighet.

6. Juridiska kontroller och due diligence

Fastighetsregistret (Ktimatologio) är avgörande för att verifiera fastighetens juridiska status, säkerställa att den är fri från skulder, avgifter eller embargoer och att säljaren har laglig rätt att sälja. Detta kan göras genom att begära ett intyg från Fastighetsregistret.

Säkerställ att fastigheten följer lokala zon- och stadsplaneringslagar. Detta är särskilt viktigt för nybyggen eller lantliga fastigheter, där det kan finnas restriktioner.

Även om det inte är ett lagkrav, rekommenderas det starkt att genomföra en fastighetsbesiktning för att kontrollera fastighetens fysiska skick. Detta kan avslöja potentiella problem med byggnadens struktur, verktyg eller mark.

7. Lägg ett bud

Med hjälp av din fastighetsmäklare, lägg ett bud på fastigheten. Om det accepteras, går du vidare till kontraktsstadiet.

8. Signera förhandsavtalet (Preliminary Agreement)

Detta förhandsavtal mellan köpare och säljare säkerställer köpet och innebär vanligtvis en handpenning från köparen (vanligtvis 10% av köpeskillingen). Det specificerar försäljningens villkor och förpliktar båda parter till transaktionen.

Om köparen drar sig ur, förlorar de handpenningen. Om säljaren drar sig ur, måste de betala tillbaka dubbla handpenningbeloppet.

9. Slutför bolånearrangemang (om tillämpligt)

Slutför villkoren med din bank om du finansierar köpet genom ett bolån.

10. Signera köpebrevet (Final Contract)

Det sista steget är att signera köpebrevet (Symvoliagogiki Praxi) inför en notarie, vilket överför ägandet. Köparen måste betala resterande köpeskilling och alla associerade skatter och avgifter vid denna tidpunkt.

Båda parter måste presentera sin identifikation, AFM, bevis på handpenningbetalning och eventuella bolånedetaljer, om tillämpligt.

11. Registrera fastigheten

Efter att köpebrevet är signerat, måste den nya ägaren registrera fastigheten hos det lokala Fastighetsregistret. Detta steg är avgörande för juridiskt skydd.

12. Betala associerade skatter och avgifter

Köpare är ansvariga för att betala fastighetsöverlåtelseskatt eller moms (FPA) för nya fastigheter, plus stämpelskatt, notarieavgifter och registreringsavgifter. Beroende på region kan den totala kostnaden variera från 8% till 12% av köpeskillingen.

Skatter för nya fastigheter

Skatter för återförsäljningsfastigheter

Ytterligare kostnader

Med tanke på processens komplexitet, är det tillrådligt att anlita en advokat specialiserad på grekisk fastighetsrätt. De kan hantera juridiska kontroller, förhandlingar och pappersarbete, och säkerställa att dina rättigheter skyddas under hela köpet.

Några värdefulla resurser för officiell information inkluderar:

• Greklands utrikesministerium: För information om AFM-ansökningsförfaranden för utlänningar.
• Ktimatologio (Fastighetsregistret): För kontroller av fastighets juridiska status.
• Skattemyndigheten: För detaljer om skatter relaterade till fastighetstransaktioner.
• Notarieföreningen i Grekland: Erbjuder insikter i fastighetsregistreringsprocessen.

13. Överför verktyg

Överför verktyg till ditt namn och sätt upp lokala tjänster.

Många grekiska banker som National Bank of Greece, Eurobank och Alpha Bank erbjuder bolån till utlänningar, även om villkoren kan skilja sig från dem för invånare.

Räntorna för bolån i Grekland kan variera. För närvarande erbjuder Alpha Bank räntor runt 3,20%, medan Eurobank har räntor som börjar på 3,50% för icke-invånare. Dessa räntor kan ändras och beror på flera faktorer, inklusive bankens villkor och din ekonomiska profil.

Hur man får ett bolån

För att få ett bolån i Grekland behöver du vanligtvis följande dokument:

• Ett giltigt pass eller grekiskt skattenummer (AFM)
• Inkomstbevis (t.ex. senaste lönebesked eller skattedeklarationer)
• Senaste bankutdrag
• En kreditupplysning från ditt hemland
• Bevis på din huvudsakliga bostad
• Bevis på insättning

Grekiska banker accepterar vanligtvis dokument på engelska, även om det kan påskynda processen att ha dem översatta till grekiska.

Efter att du har samlat dina dokument, kontakta banker för förhandsbesked på bolån, vilket ger en uppskattning av lånebeloppet och räntorna du kan förvänta dig.

Se till att all fastighetsdokumentation är korrekt och uppdaterad, inklusive fastighetsböcker och energiprestandacertifikat.

När ditt bolån är godkänt, kommer banken att hantera de flesta juridiska och administrativa uppgifterna.

Särskilda överväganden för icke-invånare

Icke-invånare kan vanligtvis få bolån som täcker upp till 70% av fastighetens försäljningspris eller värderingsvärde, vilket kräver minst 30% i handpenning plus skatter och avgifter.

Processen för icke-invånare innebär mer dokumentation och en något annorlunda metod jämfört med invånare. Det är också viktigt att notera att bolån för icke-invånare ofta har högre räntor än de för invånare, vilket återspeglar den ökade risken som är förknippad med internationella lån.

Slutsteg

När ditt bolån är godkänt och du har säkrat din fastighet, finns det några sista steg att slutföra:

• Anlita en lokal notarie för att övervaka transaktionen och säkerställa att alla juridiska krav uppfylls.
• Betala de nödvändiga skatterna och avgifterna, inklusive fastighetsöverlåtelseskatt och notarieavgifter.
• Registrera fastigheten hos det lokala fastighetsregistret.

Genom att följa dessa riktlinjer och arbeta med ansedda yrkesverksamma kan du smidigt navigera processen att köpa fastighet i Grekland.

En viktig utmaning är att hantera komplexiteten i grekisk byråkrati, som kan skilja sig avsevärt från vad du är van vid i ditt hemland.

Till exempel är det avgörande att säkerställa att du har nödvändiga registreringar, såsom AFM (skatteregistreringsnummer) och ett grekiskt bankkonto, på plats innan du börjar fastighetsköpsprocessen för att undvika förseningar.

Verkliga kostnader för fastighetsköp

För att undvika ekonomiska överraskningar, se till att du förstår de verkliga kostnaderna för fastighetsköp, inklusive skatter, avgifter och potentiella renoveringskostnader.

Omfattande fastighetsforskning

Underskatta inte vikten av omfattande fastighetsforskning, inklusive juridiska kontroller och att förstå lokala marknadsförhållanden.

Att engagera sig med ansedda lokala fastighetsmäklare som kan ge vägledning anpassad till de unika aspekterna av den grekiska marknaden rekommenderas starkt.